城市發(fā)展拉開(kāi)差距 未來(lái)幾年房地產(chǎn)需求趨于平穩

發(fā)布時(shí)間：2015-12-04

在宏觀(guān)經(jīng)濟、貨幣信貸、城市發(fā)展和房地產(chǎn)政策等新的條件下，房地產(chǎn)的發(fā)展和需求相應也會(huì )出現變化，房地產(chǎn)進(jìn)入新的穩定增長(cháng)周期，需求釋放的特點(diǎn)與過(guò)去幾年將有所不同。

房地產(chǎn)需求與經(jīng)濟增長(cháng)、政策走向、流動(dòng)性松緊、人口流動(dòng)、城市建設以及居民收入水平等緊密相關(guān)。當前房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境正悄悄發(fā)生變化，影響著(zhù)房地產(chǎn)的需求：

變化一：經(jīng)濟增長(cháng)進(jìn)入新常態(tài)。在新常態(tài)下，最大的變化是經(jīng)濟從高速增長(cháng)轉變?yōu)橹懈咚僭鲩L(cháng)，國家不像過(guò)去一味追求總量擴張。經(jīng)濟增長(cháng)方式正在轉變，結構要調整，新的增長(cháng)動(dòng)力要培育。2014年中國經(jīng)濟增長(cháng)為7.4%，2015年經(jīng)濟增長(cháng)可能不到7%，過(guò)往30年中國GDP平均增速為10%，今天保八、保七相繼放棄，經(jīng)濟大幅回落帶來(lái)陣痛。廣東和珠三角經(jīng)濟增長(cháng)的變化同樣也是同樣的趨勢，從平均12%、13%的增長(cháng)速度回落至8%左右。經(jīng)濟減速對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大壓力。

變化二：寬貨幣、強刺激的做法改變。過(guò)去十多年特別是2008年以來(lái)，為維持高增長(cháng)，政府用巨量投資拉動(dòng)經(jīng)濟，貨幣信貸寬松，流動(dòng)性充裕。膨脹的經(jīng)濟與資產(chǎn)泡沫造就了房地產(chǎn)量?jì)r(jià)齊升的“黃金時(shí)代”。新常態(tài)經(jīng)濟減速，貨幣信貸去杠桿，強刺激轉為微刺激，貨幣寬松轉變?yōu)檫m度寬松，決策層在處理流動(dòng)性與刺激經(jīng)濟的關(guān)系上日趨審慎。

不過(guò)，面對社會(huì )資金緊缺、融資難與融資貴的問(wèn)題，決策層還是果斷選擇適度放松流動(dòng)性，以便對沖經(jīng)濟下行。經(jīng)濟不穩，信貸不能收得太緊。2015年五次降息、四次降準，為歷年罕見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)直接受惠，一改頹勢，需求被激發(fā)出來(lái)。

總體來(lái)看，過(guò)往的高增長(cháng)、高通脹、高利率的發(fā)展模式已經(jīng)改變，取而代之的是中速增長(cháng)，低通脹、低利率。這樣的發(fā)展環(huán)境對房地產(chǎn)而言未必不利。低利率環(huán)境有利于房地產(chǎn)需求穩定釋放，或許會(huì )減少大幅波動(dòng)。

變化三：城市發(fā)展拉開(kāi)距離。城鎮化是經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力。近十多年中國城鎮化率以平均每年增長(cháng)1個(gè)點(diǎn)的速度發(fā)展，至2014年全國城鎮化率為54.8%。廣東省的城鎮化率在全國居于前列，2014年城鎮化率為68%，比全國高13個(gè)百分點(diǎn)；常住人口數量超過(guò)1億人，比五年前增加594萬(wàn)人，年均增長(cháng)近190萬(wàn)人。但是，廣東省21個(gè)地市城鎮化發(fā)展水平不一，珠三角和粵東、西、北的人口城鎮化率分別為84.1%、59.6%、41%和46.37%，差異顯著(zhù)；珠三角和粵東、西、北的常住人口占比分別為53.7%、16.1%、15.4%和14.7%，人口一直向珠三角發(fā)達城市積聚。

城鎮化水平、人口流動(dòng)的特點(diǎn)與區域經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結構、基礎設施建設、財政稅收、人均收入等指標有一致性，影響房地產(chǎn)的需求。即便是珠三角9個(gè)城市，發(fā)展也存在差異，廣州、深圳作為珠三角城市群中的中心城市，核心作用進(jìn)一步強化，對外來(lái)人口和人才的吸引力更強，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉型升級。房地產(chǎn)的需求與城市地位直接相關(guān)。

變化四：房地產(chǎn)政策由抑制轉向支持。房地產(chǎn)政策對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響顯著(zhù)。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位是毋庸置疑的，不僅是投資的重要組成部分，同時(shí)帶動(dòng)眾多上下游產(chǎn)業(yè)，也是地方財政、稅收的重要來(lái)源，因為過(guò)去強刺激、寬松貨幣政策帶來(lái)經(jīng)濟過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲，迫使政府不斷收緊房地產(chǎn)政策，甚至不惜用行政限制措施抑制需求，控制房?jì)r(jià)。不過(guò)，經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)之后，限制性的政策帶來(lái)極大的負面影響，開(kāi)發(fā)投資和建設開(kāi)工快速下行，市場(chǎng)需求不斷萎縮，庫存高企，土地市場(chǎng)清淡，反而拖了經(jīng)濟增長(cháng)的后腿。

從2014年年中開(kāi)始，國家的房地產(chǎn)政策開(kāi)始松綁，到2015年政策基本上反轉過(guò)來(lái)，支持合理的房地產(chǎn)需求，積極鼓勵去庫存，保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。除了一線(xiàn)城市北上廣深及三亞，限購政策徹底退出，限貸政策也在330新政后徹底調整。公積金貸款放寬，首付比例下調，地方出臺稅費減免措施，房地產(chǎn)政策完成了由限制到支持的華麗轉身。

政策是服務(wù)于經(jīng)濟的。中國經(jīng)濟要完成轉型升級，順利渡過(guò)消化過(guò)剩產(chǎn)能的陣痛期，仍需要時(shí)日，預計房地產(chǎn)政策未來(lái)幾年還是會(huì )堅持鼓勵、支持的取向。

綜合來(lái)看，在宏觀(guān)經(jīng)濟、貨幣信貸、城市發(fā)展和房地產(chǎn)政策等新的條件下，房地產(chǎn)的發(fā)展和需求相應也會(huì )出現變化，房地產(chǎn)進(jìn)入新的穩定增長(cháng)周期，需求釋放的特點(diǎn)與過(guò)去幾年將有所不同。2015年由于政策大幅度轉向，被抑制多年的房地產(chǎn)需求急劇釋放，以后需求應該更加趨于平穩。